Từ năm 2025, với sự có hiệu lực của Luật Đất đai 2024, quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở (thổ cư) sẽ có những thay đổi quan trọng. Đáng chú ý nhất là việc chuyển giao thẩm quyền quyết định cho cá nhân về cấp xã, một thay đổi hứa hẹn đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ cho người dân tại địa phương.
Quy trình 6 bước chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư theo Điều 227 Luật Đất đai 2024
Theo quy định mới, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ thực hiện theo quy trình 6 bước sau:
1. Bước 1: Nộp hồ sơ Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cần chuẩn bị và nộp hồ sơ đề nghị theo quy định tại bộ phận Một cửa của UBND cấp có thẩm quyền hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai.
2. Bước 2: Kiểm tra hồ sơ Cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, cơ quan sẽ hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung và hoàn thiện.
3. Bước 3: Trình hồ sơ lên cấp có thẩm quyền Sau khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan quản lý đất đai sẽ lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền ban hành quyết định. Đối với cá nhân, theo quy định mới, cấp có thẩm quyền này chính là UBND cấp xã. Tùy thuộc vào cách tính tiền sử dụng đất, quy trình sẽ có hai trường hợp:
◦ Trường hợp 1: Nếu áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất.
◦ Trường hợp 2: Nếu cần xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất. (Lưu ý: Trường hợp 1 thường áp dụng cho các khu vực đã có giá đất ổn định, quy trình nhanh hơn. Trường hợp 2 thường áp dụng cho các thửa đất có giá trị cao hoặc nằm trong khu vực chưa có giá đất cụ thể, đòi hỏi thêm bước thẩm định giá và có thể kéo dài thời gian hơn.)
4. Bước 4: Nộp các khoản phí theo thông báo Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất và các loại lệ phí liên quan (nếu có) theo thông báo của cơ quan thuế. Trong trường hợp được miễn, giảm, cơ quan thu tiền sẽ thực hiện khấu trừ theo quy định.
5. Bước 5: Hoàn tất thủ tục và cấp Giấy chứng nhận Cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất (nếu có) và chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai (thường là Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc chi nhánh). Đơn vị này sẽ thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật cơ sở dữ liệu và trao Giấy chứng nhận cho người dân.
6. Bước 6: Thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển quyền (nếu có) Trong trường hợp việc chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc nhận chuyển quyền sử dụng đất (mua bán, tặng cho...), thủ tục sẽ được tiến hành cùng lúc để đơn giản hóa quy trình.
Thay Đổi Lớn Về Thẩm Quyền: Chủ Tịch UBND Cấp Xã Sẽ Quyết Định Cho Phép Chuyển Đổi
Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở, hay đất thổ cư) bắt buộc phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Điểm thay đổi cốt lõi và quan trọng nhất đối với người dân là sự phân cấp thẩm quyền mạnh mẽ. Cụ thể, theo điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP (được đính chính tại Quyết định 2418/QĐ-BNNMT năm 2025), thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư đối với cá nhân nay đã được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã.
Như đã nêu ở Bước 3 của quy trình, đây chính là cấp sẽ ra quyết định cuối cùng cho hồ sơ của cá nhân, thay vì phải lên cấp huyện như trước đây.
Quy định mới theo Luật Đất đai 2024 đã mang đến hai thay đổi lớn: một quy trình 6 bước rõ ràng và sự phân cấp thẩm quyền mạnh mẽ, giao cho Chủ tịch UBND cấp xã quyết định việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với cá nhân.
Để quy trình diễn ra thuận lợi, người dân nên chủ động kiểm tra sự phù hợp của thửa đất với quy hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương đã được phê duyệt. Việc chuẩn bị sẵn sàng hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất và nắm rõ quy trình 6 bước trên sẽ giúp quá trình làm việc với Chủ tịch UBND cấp xã hiệu quả và nhanh chóng hơn