Trong các phiên thảo luận tại Quốc hội về kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản luôn là một chủ đề trọng tâm, phản ánh nhiều thách thức vĩ mô của đất nước. Tại kì họp này, hai thách thức lớn nhất mà thị trường đang đối mặt: giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người dân và những vướng mắc trong hành lang pháp lý từ Luật Đất đai 2024.
Thách thức thứ nhất: Giá nhà vượt xa tầm với của người dân
Thách thức này tác động trực tiếp đến giấc mơ an cư của hàng triệu người lao động, tạo ra những hệ lụy xã hội sâu sắc và thể hiện sự mất cân đối nghiêm trọng giữa giá trị bất động sản và thu nhập thực tế của người dân.
1.1. Thực trạng đáng báo động
Theo báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế và Tài chính được trích dẫn tại nghị trường, tình hình hiện tại đang ở mức rất đáng lo ngại, thể hiện qua các số liệu sau:
Giá nhà tăng "phi mã": Thị trường bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, đã chứng kiến một giai đoạn tăng giá liên tục và mạnh mẽ, bỏ xa tốc độ tăng trưởng thu nhập.
Vị trí trong bảng xếp hạng toàn cầu: Hà Nội và TP.HCM được xếp vào tốp 8 trong số 220 thành phố lớn trên thế giới về mức độ đắt đỏ của bất động sản so với thu nhập bình quân của người dân.
Gánh nặng tiết kiệm: Một người có thu nhập trung bình tại hai thành phố này sẽ phải tiết kiệm liên tục trên 30 năm mới có thể mua được một căn nhà với mức giá trung bình.
1.2. Nỗ lực giải quyết từ Chính phủ
Để giải quyết bài toán an sinh xã hội này, Chính phủ đang triển khai nhiều giải pháp. Theo giải trình của Phó Thủ tướng Lê Thành Long, hai nỗ lực chính bao gồm:
Hoàn thiện hành lang pháp lý về định giá đất: Chính phủ đang trình Quốc hội một nghị quyết nhằm xử lý các vấn đề cấp thiết trong Luật Đất đai, trong đó tập trung vào vấn đề định giá. Đây là một bước đi cụ thể nhằm gỡ bỏ một trong những nút thắt lớn nhất của thị trường.
Triển khai đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội: Đây là chương trình trọng điểm nhằm tăng nguồn cung nhà ở giá hợp lý. Tính đến nay, đã có 165 dự án hoàn thành với khoảng 117.000 căn hộ. Nếu tính tổng các dự án đã hoàn thành, khởi công, và được chấp thuận chủ trương đầu tư, mục tiêu đến hết năm 2025 dự kiến đạt 60% chỉ tiêu của đề án.
Tuy nhiên, bên cạnh vấn đề giá cả, những vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật cũng là một rào cản lớn đang cần được tháo gỡ khẩn cấp.
--------------------------------------------------------------------------------
2. Thách thức thứ hai: Vướng mắc và bất cập từ Luật Đất đai 2024
Dù được kỳ vọng sẽ tạo ra một khuôn khổ pháp lý minh bạch, Luật Đất đai 2024 khi đi vào thực tiễn vẫn bộc lộ những "điểm nghẽn", gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý và nhà đầu tư trong quá trình triển khai dự án.
2.1. Ba "điểm nghẽn" chính trong thực tiễn
Theo đại biểu Huỳnh Thị Ánh Sương (Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi), có ba vướng mắc lớn đang cản trở môi trường đầu tư, được tổng hợp trong bảng dưới đây:
Vấn đề | Bất cập là gì? | Hậu quả |
Xác minh vi phạm pháp luật đất đai của nhà đầu tư | Quy trình yêu cầu xác minh việc tuân thủ pháp luật trên phạm vi cả nước đối với tất cả các thửa đất mà nhà đầu tư đang sử dụng. Điều này là cực kỳ phức tạp, tốn thời gian và nguồn lực. | Gây đình trệ trong việc giao đất, cho thuê đất, làm trì hoãn hàng loạt dự án và giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư, tạo rủi ro pháp lý cho cả Nhà nước và doanh nghiệp. |
Cơ chế ứng trước kinh phí tái định cư | Luật Đất đai và Luật Ngân sách hiện chưa có cơ chế rõ ràng để tiếp nhận, sử dụng và hoàn trả kinh phí do nhà đầu tư tự nguyện ứng trước cho công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư. | Khiến cả địa phương và chủ đầu tư đều lúng túng, không thể triển khai trên thực tế dù quy định cho phép, làm chậm quá trình bồi thường và ảnh hưởng đến quyền lợi người dân. |
Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất | Chưa có phương pháp định giá thống nhất cho các loại tài sản công đa dạng (hạ tầng giao thông, thủy lợi, công trình văn hóa). Đây là bước quan trọng để xác định giá khởi điểm khi mời thầu; nếu thiếu thống nhất sẽ dẫn đến rủi ro thất thoát tài sản công hoặc không thu hút được nhà đầu tư. | Gây chồng chéo, kéo dài thời gian lập hồ sơ mời thầu, thiếu minh bạch và làm suy giảm tính cạnh tranh lành mạnh trong việc lựa chọn nhà đầu tư. |
2.2. Các kiến nghị tháo gỡ
Để tháo gỡ trực tiếp ba "điểm nghẽn" này, các kiến nghị cụ thể đã được đưa ra, yêu cầu Chính phủ và các bộ, ngành liên quan cần sớm hành động:
Ban hành hướng dẫn cụ thể về trình tự, thẩm quyền và cách thức xác định việc chấp hành pháp luật đất đai của người sử dụng đất, nhằm đảm bảo sự thống nhất và minh bạch hóa quy trình.
Sớm có hướng dẫn về cơ chế tiếp nhận, sử dụng và hoàn trả kinh phí nhà đầu tư ứng trước cho dự án tái định cư, giúp huy động hiệu quả nguồn lực xã hội và đẩy nhanh tiến độ dự án.
Ban hành văn bản hướng dẫn việc xác định giá trị tài sản công gắn liền với đất để làm cơ sở chuẩn xác, công khai cho việc lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà đầu tư.
Việc giải quyết đồng bộ cả hai nhóm thách thức về giá cả và pháp lý là yêu cầu cấp thiết để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững.
--------------------------------------------------------------------------------
3. Kết luận
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối diện với hai thách thức mang tính cấu trúc: giá nhà vượt ngoài khả năng tiếp cận của đại bộ phận người dân và một hành lang pháp lý còn nhiều "điểm nghẽn". Việc tháo gỡ thành công những nút thắt này không chỉ giúp hiện thực hóa giấc mơ an cư cho người lao động, mà còn kiến tạo một môi trường đầu tư minh bạch, cạnh tranh và lành mạnh. Hơn nữa, việc giải quyết đồng bộ hai thách thức này không chỉ là nhiệm vụ của riêng ngành xây dựng hay tài nguyên môi trường, mà đòi hỏi sự phối hợp liên ngành chặt chẽ, thể hiện tầm nhìn chiến lược của quốc gia về phát triển đô thị bền vững và đảm bảo an sinh xã hội.