Đối với nhiều người dân Việt Nam, sở hữu một căn nhà tại các thành phố lớn là một mục tiêu cả đời. Tuy nhiên, giấc mơ này dường như ngày càng xa vời khi giá nhà đất liên tục leo thang, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập. Thực tế đáng báo động này được phản ánh qua một con số: Hà Nội và TP.HCM hiện nằm trong top 8 trên 220 thành phố lớn trên thế giới về mức độ đắt đỏ của bất động sản so với thu nhập của người dân.
Hình ảnh các đại biểu tại phiên họp quốc hội ngày 29-30.10
(nguồn: quochoi.vn)
Con số này không chỉ là một thống kê kinh tế khô khan, nó còn đại diện cho gánh nặng của hàng triệu gia đình. Như đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng đã chỉ rõ, tình hình nghiêm trọng đến mức:
"Mỗi người dân có thu nhập trung bình phải mất trên 30 năm tiết kiệm mới có thể mua được một căn nhà có mức giá trung bình ở 2 thành phố này"
Trong khi các nỗ lực của Chính phủ như chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội đang được triển khai, thị trường vẫn tồn tại những rào cản sâu xa, ẩn mình trong các quy định pháp lý. Bài viết này sẽ đi sâu vào ba "nút thắt" bất ngờ trong Luật Đất đai 2024 và các nghị định liên quan, những vướng mắc đang vô tình làm chậm quá trình gia tăng nguồn cung nhà ở. Đáng chú ý, cả ba vướng mắc mang tính hệ thống này đều được đại biểu Quốc hội Huỳnh Thị Ánh Sương chỉ ra trong một phân tích sâu sắc tại nghị trường, cho thấy một bức tranh toàn cảnh về những rào cản pháp lý không chủ ý.
Quy định 'lý lịch trong sạch': Ý tốt nhưng vô tình làm chậm cuộc chơi
Một trong những quy định nhằm đảm bảo sự minh bạch và tuân thủ pháp luật lại đang trở thành một rào cản lớn cho các nhà đầu tư. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 yêu cầu cá nhân hay tổ chức khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải chứng minh rằng mình không vi phạm pháp luật về đất đai, hoặc nếu có vi phạm thì đã chấp hành xong các quyết định xử phạt.
Vấn đề cốt lõi, như được đại biểu Huỳnh Thị Ánh Sương chỉ ra, nằm ở khâu xác minh. Việc kiểm tra này phải được thực hiện trên tất cả các thửa đất mà nhà đầu tư đang sử dụng trên phạm vi cả nước. Đối với các doanh nghiệp có quỹ đất trải dài ở nhiều tỉnh, thành phố, đây là một yêu cầu "gây khó khăn rất lớn".
Quy trình xác minh này không chỉ phức tạp mà còn "kéo dài làm chậm tiến độ giao đất, cho thuê đất". Hậu quả trực tiếp là các dự án đầu tư bị ảnh hưởng, và quan trọng hơn, nó "làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư". Đây chính là nghịch lý cốt lõi: một quy định được thiết kế để thanh lọc thị trường lại đang vô tình bóp nghẹt chính những dự án hợp pháp, làm chậm lại nguồn cung nhà ở.
Vốn có sẵn, đất chưa thấy đâu: Khoảng trống pháp lý về tiền ứng trước cho tái định cư
Vấn đề thứ hai được đại biểu Sương nêu bật là một quy định được xem là "rất tiến bộ" trong Nghị định số 88 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đó là cho phép các nhà đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí để địa phương thực hiện các dự án tái định cư. Ý tưởng này vô cùng hữu ích, giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt quỹ đất tái định cư vốn kéo dài ở nhiều nơi, đặc biệt khi ngân sách nhà nước còn hạn hẹp.
Tuy nhiên, ý tưởng đột phá này đang bị tê liệt bởi một khoảng trống pháp lý nghiêm trọng. Cả Luật Đất đai 2024 và Luật Ngân sách nhà nước hiện tại đều chưa có cơ chế rõ ràng về việc "tiếp nhận, sử dụng và hoàn trả" nguồn vốn ứng trước này từ các nhà đầu tư.
Sự thiếu vắng một hành lang pháp lý cụ thể đã đẩy cả chính quyền địa phương lẫn các chủ đầu tư vào thế "lúng túng, chưa thể triển khai trong thực tế". Một trong những ý tưởng đột phá nhất để huy động nguồn lực xã hội lại đang bị vô hiệu hóa hoàn toàn, không phải vì thiếu vốn hay thiếu thiện chí, mà vì sự thiếu đồng bộ của chính hệ thống pháp luật.
Mê cung định giá tài sản công: Khi quy trình phức tạp hơn cả giá trị
Trong phân tích của mình, đại biểu Sương cũng chỉ ra một thách thức lớn mà các địa phương phải đối mặt khi thực hiện Nghị định số 225 sửa đổi, bổ sung một số quy định liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư: việc xác định giá trị của các tài sản công gắn liền với đất. Những tài sản này vô cùng đa dạng, từ "hạ tầng giao thông, thủy lợi, cấp nước đến tài sản công như trụ sở, công trình văn hóa".
Sự phức tạp không dừng lại ở đó. Mỗi loại tài sản này lại chịu sự điều chỉnh của nhiều luật và nghị định khác nhau, dẫn đến tình trạng "chưa có sự thống nhất về phương pháp xác định, thẩm định giá trị".
Hệ quả tiêu cực là quy trình trở nên "chồng chéo và kéo dài thời gian lập hồ sơ mời thầu, mời quan tâm". Quy trình định giá, vốn dĩ là công cụ để đảm bảo minh bạch, lại trở thành một mê cung hành chính làm tê liệt quá trình lựa chọn nhà đầu tư ngay từ vạch xuất phát.
Từ nút thắt đến đột phá
Qua ba vấn đề trên – quy trình xác minh "lý lịch" đất đai trên toàn quốc, khoảng trống pháp lý trong việc ứng vốn tái định cư, và mê cung định giá tài sản công – có thể thấy rằng những rào cản lớn nhất đôi khi lại nằm ở những chi tiết pháp lý tưởng chừng như nhỏ nhất.
Trong khi các nỗ lực lớn như chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội là vô cùng cần thiết, việc nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục và pháp lý như trên mới là chìa khóa để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững. Chỉ khi đó, dòng vốn đầu tư mới được khơi thông, các dự án mới được đẩy nhanh tiến độ, và nguồn cung nhà ở mới thực sự tăng lên. Câu hỏi đặt ra là: làm thế nào để chúng ta có thể cân bằng giữa việc xây dựng một hành lang pháp lý chặt chẽ và việc khơi thông nguồn lực để giấc mơ an cư của người dân không còn xa vời?